1. Sytuacja klienta — renowacje zabytków i kamienic krakowskich
Nasza klientka — pani K. (przedsiębiorca z Krakowa, prowadzący spółkę z o.o. od 2016 roku) — prowadzi firmę specjalizującą się w renowacjach obiektów wpisanych do rejestru zabytków: konserwacja fasad krakowskich kamienic (Stare Miasto, Kazimierz, Podgórze), tynki wapienne, sztukateria, kamieniarka piaskowca i marmuru, restauracja stolarki okiennej. Firma zatrudniała 9 specjalistów — konserwator zabytków z uprawnieniami, 2 kamieniarzy, 3 sztukatorów, 2 stolarzy renowacyjnych, kierownik prac konserwatorskich.
Specyfika branży konserwatorskiej różni się od typowego budownictwa: prace muszą być wykonywane pod nadzorem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, z użyciem materiałów spełniających normy konserwatorskie (specjalne tynki wapienne, kamień autentyczny, naturalne pigmenty), w terminach często wynikających z przerw konserwatorskich (zima — brak prac fasadowych z powodu ujemnych temperatur). Marżowość kontraktów konserwatorskich jest wysoka (15–20% netto), ale cykl finansowania długi.
Problemy zaczęły się w I kwartale 2025 roku. Wspólnota mieszkaniowa zlecająca renowację fasady kamienicy przy ul. Floriańskiej (kontrakt 850 000 zł netto) wstrzymała trzecią transzę (290 000 zł) z powodu sporu o kolorystykę elewacji wynikającą z różnicy interpretacji opinii konserwatorskiej. Spór trwał 7 miesięcy, w tym czasie pani K. realizowała 2 mniejsze kontrakty (renowacja okien w kamienicy na Kazimierzu, sztukateria w obiekcie podgórskim), ale nie były one wystarczające do pokrycia kosztów stałych i materiałów na większy kontrakt.
Kiedy pani K. trafiła do nas w połowie października 2025 roku, dostawca specjalistycznych materiałów konserwatorskich (zaprawy wapienne i pigmenty naturalne) skierował sprawę do komornika (45 000 zł), a ZUS prowadził egzekucję administracyjną na 4 miesiące zaległych składek. Konto firmowe było zablokowane od 7 dni.
2. Skąd dług 380 000 zł — rozbicie na trzy grupy wierzycieli
Po pełnej analizie dokumentów (umowy ze wspólnotą, protokoły konserwatorskie, kontrakty leasingowe na rusztowania, deklaracje VAT i ZUS DRA) zidentyfikowaliśmy strukturę zobowiązań. To kluczowy krok, ponieważ w restrukturyzacji nie wszystkie długi można zredukować — wierzytelności publicznoprawne (ZUS, Urząd Skarbowy) są spłacane w 100% w ratach układowych, a procentowa redukcja dotyczy wyłącznie zobowiązań prywatnych.
| Wierzyciel | Kwota | Status w układzie |
|---|---|---|
| Bank ING (kredyt obrotowy) | 100 000 zł | PRYWATNY — możliwa redukcja |
| Dostawcy materiałów konserwatorskich (zaprawy wapienne, pigmenty, kamień piaskowca) | 70 000 zł | PRYWATNI — możliwa redukcja |
| Leasing (rusztowania fasadowe modułowe + 2 furgony serwisowe) | 50 000 zł | PRYWATNY — możliwa redukcja |
| Podwykonawcy specjaliści (rzeźbiarz, witrażysta — prace pomocnicze) | 30 000 zł | PRYWATNI — możliwa redukcja |
| Suma wierzytelności prywatnych | 250 000 zł | — |
| ZUS (4 m-ce zaległych składek za 9 zatrudnionych) | 60 000 zł | 0% redukcji — 100% spłaty w ratach układowych |
| Suma ZUS | 60 000 zł | — |
| Urząd Skarbowy — VAT (zaległy 2 kwartały) | 50 000 zł | 100% spłaty w ratach układowych |
| Suma Urząd Skarbowy | 50 000 zł | — |
| Koszty komornicze i opłaty egzekucyjne | 20 000 zł | Umorzone z mocy prawa po zatwierdzeniu układu (art. 7701 KPC) |
| ŁĄCZNIE | 380 000 zł | — |
Dlaczego rozdział wierzycieli jest kluczowy?
Zgodnie z polską praktyką restrukturyzacyjną, wierzytelności wobec ZUS i Urzędu Skarbowego nie podlegają redukcji procentowej — są spłacane w 100% w ratach układowych. Postępowanie zatrzymuje egzekucję publicznoprawną i pozwala spłacać te zobowiązania w komfortowych miesięcznych ratach. Redukcja w PZU dotyczy wyłącznie wierzytelności prywatnych (bank, dostawcy, leasing, podwykonawcy). Koszty komornicze ulegają umorzeniu z mocy prawa po zatwierdzeniu układu (art. 7701 KPC).
3. Działania kancelarii — wniosek do KRZ, obwieszczenie, wstrzymanie egzekucji
W przypadku firmy konserwatorskiej kluczowe było zachowanie pozwoleń i kompetencji — uprawnienia konserwatora zabytków są przywiązane do osoby, ale obecność firmy na rynku konserwatorskim wymaga ciągłości referencji u Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Wybraliśmy postępowanie o zatwierdzenie układu (PZU) — najszybszą ścieżkę, która pozwala uzyskać moratorium na egzekucje od dnia obwieszczenia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (art. 226e Prawa restrukturyzacyjnego).
Łącznie od pierwszej konsultacji do obwieszczenia w KRZ minęło 17 dni. Konto firmowe zostało odblokowane w 19. dniu. Komornik zawiesił czynności egzekucyjne. ZUS wstrzymał egzekucję administracyjną.
Kluczowy moment — niezależna opinia konserwatorska i uwolnienie transzy
Spór ze wspólnotą mieszkaniową dotyczył 290 000 zł trzeciej transzy. Kancelaria zleciła niezależnemu konserwatorowi zabytków (rzeczoznawca z listy WKZ) wykonanie opinii dotyczącej zgodności kolorystyki elewacji z dokumentacją konserwatorską. Opinia jednoznacznie potwierdziła zgodność prac z projektem zatwierdzonym przez WKZ. Wspólnota, świadoma obwieszczenia w KRZ i ryzyka kar umownych, podpisała protokół końcowy w 12 dni od opinii konserwatora — uwolnienie 290 000 zł dało firmie cash flow na finansowanie postępowania i bieżącą działalność.
4. Wynik PZU — finansowy efekt układu
Po obwieszczeniu nadzorca układu przeprowadził głosowanie wierzycieli. Bank ING, dostawcy materiałów konserwatorskich, leasingodawca i podwykonawcy specjaliści przystąpili do jednej grupy układowej z propozycją 50% redukcji kapitału. ZUS i Urząd Skarbowy — zgodnie z prawem — bez redukcji procentowej, ale z rozłożeniem na raty układowe.
| Pozycja | Kwota | Wynik |
|---|---|---|
| Wierzytelności prywatne — redukcja 50% | 250 000 zł | 125 000 zł umorzone, 125 000 zł do spłaty |
| ZUS — bez redukcji | 60 000 zł | 60 000 zł do spłaty w ratach układowych |
| Urząd Skarbowy — bez redukcji | 50 000 zł | 50 000 zł do spłaty w ratach układowych |
| Koszty komornicze | 20 000 zł | Umorzone z mocy prawa (art. 7701 KPC) |
| Łącznie do spłaty po układzie | 235 000 zł | 47 rat × 5 000 zł / m-c |
Sprawdzenie matematyczne: 47 × 5 000 zł = 235 000 zł. Plan ratalny rozłożony na 3 lata i 11 miesięcy, pierwsza rata płatna 30 dni po prawomocnym zatwierdzeniu układu. Miesięczna obsługa zadłużenia: 5 000 zł — przy przeciętnych obrotach 130–180 tys. zł miesięcznie i marży konserwatorskiej 15–20% netto jest to kwota obsługiwalna.
5. Co dalej — plan klientki na lata 2026–2030
Pani K. kontynuuje wszystkie aktywne prace konserwatorskie. W planie na kolejne lata:
- Spłata 47 rat po 5 000 zł zgodnie z układem (kwiecień 2026 – luty 2030).
- Dywersyfikacja klientów — pani K. zamiast koncentrować się na 1–2 dużych kontraktach z opóźnieniami płatności, zaplanowała portfel 4–5 mniejszych kontraktów rocznie (renowacja pojedynczych okien zabytkowych, fragmenty fasad, sztukateria w wnętrzach reprezentacyjnych).
- Wprowadzenie standardu „opinia niezależnego konserwatora przed sporem" — pani K. będzie dołączać do każdej umowy zapis o niezależnym mediatorze konserwatorskim (z listy WKZ) na wypadek sporu o zakres prac.
- Wzmocnienie współpracy z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków — referencje WKZ to klucz do nowych zleceń, a postępowanie restrukturyzacyjne (po zatwierdzeniu układu) nie obciąża rejestru wykonawców konserwatorskich.
- Stworzenie poduszki finansowej 60 000 zł na koncie rezerwowym, zgodnie z zaleceniami nadzorcy układu — niezbędna ze względu na sezonowość prac fasadowych (zima — przerwa konserwatorska).
6. Lekcja dla branży budowlanej
- Renowacje zabytków to branża z najdłuższym cyklem decyzyjnym w budownictwie. Zatwierdzenie projektu konserwatorskiego trwa 3–6 miesięcy, prace 6–18 miesięcy, spory o jakość 6–12 miesięcy. Każdy spór z inwestorem (wspólnoty, prywatni właściciele kamienic) generuje natychmiastowe problemy płatnicze. PZU pozwala zatrzymać licznik egzekucji i prowadzić mediację z opinią niezależnego konserwatora.
- Pozwolenia konserwatorskie i uprawnienia są kluczowym aktywem firmy. Dla utrzymania zdolności do realizacji nowych kontraktów konserwatorskich, firma musi zachować ciągłość zatrudnienia osób z uprawnieniami WKZ (konserwator zabytków, kamieniarz konserwatorski). Restrukturyzacja chroni ten fundament — bez moratorium pracownicy specjaliści odeszliby do konkurencji w ciągu 2–4 tygodni od pierwszej zaległości w wynagrodzeniach.
- Materiały konserwatorskie są drogie i specjalistyczne. Naturalne wapno hydrauliczne, autentyczny kamień piaskowca z określonych kamieniołomów, ręcznie wykonywana sztukateria — każda partia to 10–50 tys. zł, dostawca często jeden w Polsce. Bez dobrego standingu płatniczego firma traci dostęp do kluczowych dostawców. PZU pozwala wprowadzić zaległe płatności do układu i odbudować relacje z dostawcami.
- ZUS i Urząd Skarbowy dalej trzeba spłacić w 100%. W konserwacji zabytków udział kosztów osobowych jest bardzo wysoki (specjaliści, niewielka skala) — często 50–60% kosztów bezpośrednich. Każdy, kto obiecuje „umorzenie ZUS w restrukturyzacji" — kłamie. Co PZU faktycznie daje wobec wierzytelności publicznoprawnych: zatrzymuje egzekucję komornika administracyjnego i pozwala rozłożyć dług na wieloletnie raty układowe.
7. Ważna uwaga prawna
Niniejszy case study opiera się na rzeczywistym przebiegu postępowania o zatwierdzenie układu prowadzonego przez kancelarię Szałański i Partnerzy w roku 2025/2026. Dane klienta (imię, dokładna lokalizacja kamienic, nazwy wspólnot mieszkaniowych) zostały zanonimizowane, a kwoty nieznacznie zaokrąglone w celu ochrony tajemnicy handlowej. Zgodnie z polską praktyką restrukturyzacyjną, wierzytelności wobec ZUS i Urzędu Skarbowego nie podlegają redukcji procentowej — są spłacane w 100% w ratach układowych. Skuteczność konkretnej restrukturyzacji zależy od indywidualnej sytuacji firmy. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w rozumieniu ustawy o radcach prawnych.
← Wróć do artykułu: Restrukturyzacja firmy budowlanej — specyfika branży i case study
Spór ze wspólnotą o renowację? Zatrzymaj komornika zanim utracisz specjalistów.
W PZU moratorium na egzekucje uzyskuje się w 14–17 dni od pierwszej konsultacji. Skontaktuj się — przeanalizujemy umowy ze wspólnotami i WKZ, kontrakty z dostawcami materiałów konserwatorskich, listę wierzycieli. Konsultacja online dla klientów spoza Warszawy i Białegostoku.
+48 573 580 873Zobacz inne case studies — restrukturyzacja firm budowlanych
Niniejszy case study ma charakter informacyjny i został zanonimizowany. Imiona, nazwy firm, lokalizacje obiektów i szczegółowe kwoty zostały zmienione w celu ochrony prywatności klienta. Opisane postępowanie opiera się na przepisach ustawy z dnia 15 maja 2015 r. — Prawo restrukturyzacyjne (art. 226e, art. 256, art. 312) oraz art. 7701 Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z radcą prawnym.