Stan faktyczny — ojciec daruje dom córce
Pan Tomasz, 62-letni przedsiębiorca ze Szczecina, w 2024 roku darował swojej córce Katarzynie dom jednorodzinny o wartości 480 000 zł. Na nieruchomości była wpisana hipoteka umowna na rzecz banku w kwocie 576 000 zł (120% pozostałego kapitału kredytu hipotecznego wynoszącego 480 000 zł — bank standardowo wpisuje hipotekę z nadwyżką zabezpieczenia).
Pan Tomasz miał też inne zobowiązania — prowadził działalność gospodarczą w branży budowlanej, która popadła w kłopoty finansowe. Wierzyciel handlowy — hurtownia materiałów budowlanych — posiadał wobec pana Tomasza niezapłaconą fakturę na 185 000 zł.
Gdy hurtownia dowiedziała się o darowiźnie, złożyła skargę pauliańską (art. 527 KC), żądając uznania darowizny za bezskuteczną wobec niej. Argumentacja: dłużnik wyzbył się jedynego wartościowego składnika majątku, pokrzywdził wierzyciela, a darowizna na rzecz córki (osoba bliska) korzysta z domniemania wiedzy o pokrzywdzeniu (art. 527 § 3 KC).
Domniemanie przy darowiźnie na rzecz osoby bliskiej
Art. 527 § 3 KC stanowi, że jeśli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej nieodpłatnie (np. darowizna) osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną nawet jeśli osoba trzecia nie wiedziała o pokrzywdzeniu. Dodatkowo, § 4 wprowadza domniemanie, że osoba bliska wiedziała o niewypłacalności dłużnika. Te domniemania stawiają obdarowaną córkę w trudnej pozycji procesowej.
Kluczowy argument obrony — test bilansowy i hipoteka
Na pierwszy rzut oka sprawa wyglądała źle dla córki pana Tomasza. Darowizna, osoba bliska, domniemania z art. 527 § 3 i § 4 KC — wierzyciel wydawał się mieć silną pozycję. Ale po szczegółowej analizie odkryliśmy argument, który odwrócił sytuację.
Hipoteka 120% wartości = brak pokrzywdzenia
Kluczowe pytanie brzmiało: czy darowizna domu obciążonego hipoteką przekraczającą jego wartość mogła pokrzywdzić wierzyciela niezabezpieczonego?
Odpowiedź: nie. I oto dlaczego:
- Hipoteka daje bankowi pierwszeństwo. W przypadku egzekucji z nieruchomości, cała kwota ze sprzedaży trafiłaby najpierw do banku (wierzyciela hipotecznego). Dopiero nadwyżka ponad hipotekę byłaby dostępna dla pozostałych wierzycieli.
- Hipoteka (576 000 zł) przekraczała wartość nieruchomości (480 000 zł). Oznacza to, że nawet w scenariuszu egzekucyjnym, hurtownia nie otrzymałaby z tej nieruchomości ani złotówki — cała kwota trafiłaby do banku.
- Ergo: darowizna nie pogorszyła sytuacji wierzyciela. Wierzyciel niezabezpieczony (hurtownia) i tak nie miał możliwości zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipoteką ponad wartość. Darowizna niczego nie zmieniła w jego położeniu.
To jest istota testu bilansowego w skardze pauliańskiej — oceniamy, czy czynność prawna dłużnika faktycznie pogorszyła możliwości zaspokojenia wierzyciela. Jeśli wierzyciel i tak nie mógłby się zaspokoić z danego składnika — czynność nie jest krzywdząca.
Test bilansowy wg uchwały 7 sędziów SN z 2025 roku
Uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 2025 roku potwierdziła zasadę, że pokrzywdzenie wierzyciela w rozumieniu art. 527 § 2 KC wymaga wykazania, że czynność prawna dłużnika faktycznie pogorszyła możliwości zaspokojenia wierzyciela. Samo wyzbywanie się składnika majątku nie wystarcza — trzeba zbadać, czy wierzyciel miałby realną możliwość zaspokojenia z tego składnika, gdyby czynność nie została dokonana. Więcej: Pokrzywdzenie wierzyciela art. 527 KC — uchwała 7 sędziów SN 2025
Dodatkowe argumenty obrony
1. Córka przejęła spłatę kredytu
Katarzyna po otrzymaniu darowizny przejęła obowiązek spłaty rat kredytu hipotecznego (za zgodą banku). To oznaczało, że pan Tomasz został odciążony z zobowiązania kredytowego wynoszącego 480 000 zł. Jego bilans się nie pogorszył — stracił dom, ale został zwolniony ze spłaty kredytu o porównywalnej wartości.
2. Nieruchomość była jedynym „problemowym" aktywem
Pan Tomasz miał inne aktywa — samochód dostawczy, sprzęt budowlany, należności handlowe. Wierzyciel nie próbował prowadzić egzekucji z tych składników. Zamiast tego, celował w nieruchomość, z której — paradoksalnie — i tak nie mógłby się zaspokoić.
3. Cel darowizny — zabezpieczenie mieszkaniowe córki
Choć cel czynności prawnej nie jest samodzielną przesłanką obrony, kontekst ma znaczenie. Pan Tomasz darował dom córce, która właśnie rozwiodła się i potrzebowała stabilnego miejsca zamieszkania z dwójką małoletnich dzieci. Sąd wziął to pod uwagę jako element oceny całokształtu okoliczności.
Przebieg postępowania sądowego
Sprawa toczyła się przed Sądem Rejonowym Szczecin-Centrum, XII Wydział Gospodarczy, ul. Narutowicza 19.
Kluczowy fragment uzasadnienia wyroku
„Nieruchomość będąca przedmiotem darowizny była obciążona hipoteką umowną w kwocie 576 000 zł, przewyższającą jej wartość rynkową (480 000 zł). Powód jako wierzyciel niezabezpieczony rzeczowo nie miałby realnej możliwości zaspokojenia się z tej nieruchomości, gdyż cała kwota uzyskana z ewentualnej egzekucji trafiłaby do wierzyciela hipotecznego. W tych okolicznościach darowizna nie pogorszyła sytuacji powoda — nie doszło do pokrzywdzenia wierzyciela w rozumieniu art. 527 § 2 KC."
Znaczenie wyroku — precedens dla nieruchomości obciążonych hipoteką
Ten wyrok wpisuje się w linię orzeczniczą potwierdzoną przez uchwałę 7 sędziów SN z 2025 roku. Praktyczne wnioski:
- Hipoteka ponad wartość nieruchomości chroni przed skargą pauliańską — wierzyciel niezabezpieczony nie może kwestionować zbycia nieruchomości, z której i tak nie mógłby się zaspokoić.
- Test bilansowy jest obowiązkowy — sąd musi zbadać, czy czynność faktycznie pogorszyła sytuację wierzyciela, a nie tylko czy dłużnik wyzbył się majątku.
- Domniemania z art. 527 § 3 i § 4 KC nie wystarczą — nawet przy darowiźnie na rzecz osoby bliskiej, wierzyciel musi wykazać przesłankę pokrzywdzenia.
Więcej o skardze pauliańskiej: Skarga pauliańska — kompletny przewodnik po art. 527 KC
„Kiedy tata dostał pozew, byłam przerażona. Myślałam, że stracę dom i nie będę miała gdzie mieszkać z dziećmi. Kancelaria Szałańskiego wyjaśniła mi, że hipoteka na domu jest naszą tarczą — wierzyciel taty i tak nie mógłby prowadzić egzekucji z domu, bo cała kwota trafiłaby do banku. Sąd to potwierdził."
— Katarzyna, córka pana Tomasza, obdarowana ze Szczecina
Wnioski praktyczne — kiedy darowizna NIE pokrzywdza wierzyciela
Otrzymałeś pozew o skargę pauliańską?
Bezpłatna wstępna analiza. Bronimy obdarowanych i nabywców nieruchomości w całej Polsce.