1. Sytuacja klienta — deweloper mieszkaniowy z dwiema inwestycjami w toku
Nasz klient — pan W. (deweloper mieszkaniowy z Warszawy, prowadzący spółkę z o.o. od 2017 roku) — zgłosił się do kancelarii w połowie października 2025 roku. Firma realizowała równolegle dwie inwestycje: mały budynek mieszkalny wielorodzinny na Białołęce (24 mieszkania, etap stanu surowego zamkniętego) oraz kameralną zabudowę szeregową na Wesołej (12 segmentów, etap robót wykończeniowych). Spółka zatrudniała 28 osób — własna ekipa stanu surowego i kierownictwo budowy — a do prac specjalistycznych korzystała z 5 stałych podwykonawców.
Problemy zaczęły się w II kwartale 2025 roku. Główny zleceniodawca jednej z inwestycji (fundusz dewel.) wstrzymał trzecią transzę finansowania (1,4 mln zł) z powodu sporu o terminy zakończenia stanu surowego. Jednocześnie Bank PKO BP, który udzielił spółce kredytu obrotowego 750 000 zł zabezpieczonego hipoteką na działce na Wesołej, zaczął żądać aktualizacji wyceny i podniósł marżę. Do tego doszły zatrzymane kaucje gwarancyjne (5–7% wartości robót) wstrzymane przez głównego inwestora — łącznie ok. 380 000 zł zamrożone na kontach gwarancyjnych.
Kiedy pan W. trafił do nas, na koncie firmy siedział komornik z tytułu wykonawczego dostawcy stali zbrojeniowej (190 000 zł), ZUS prowadził egzekucję administracyjną na 6 miesięcy zaległych składek, a podwykonawca instalacji sanitarnych zapowiadał wniosek o ogłoszenie upadłości spółki. Obie budowy stały od 9 dni — koparka i dźwig samojezdny dzierżawione w leasingu generowały koszty bieżące mimo przestoju.
2. Skąd dług 1 800 000 zł — rozbicie na trzy grupy wierzycieli
Po pełnej analizie dokumentów (umowy z 5 podwykonawcami, harmonogramy robót, salda leasingowe, deklaracje VAT i ZUS DRA) zidentyfikowaliśmy strukturę zobowiązań. To kluczowy krok, ponieważ w restrukturyzacji nie wszystkie długi można zredukować — wierzytelności publicznoprawne (ZUS, Urząd Skarbowy) są spłacane w 100% w ratach układowych, a procentowa redukcja dotyczy wyłącznie zobowiązań prywatnych.
| Wierzyciel | Kwota | Status w układzie |
|---|---|---|
| Bank PKO BP (kredyt obrotowy zabezpieczony hipoteką na działce) | 720 000 zł | PRYWATNY — możliwa redukcja |
| Podwykonawcy (5 firm: instalacje sanit., stolarka, elektryka, wykończenia, tynki) | 540 000 zł | PRYWATNI — możliwa redukcja |
| Leasing (3 koparki + dźwig samojezdny) | 80 000 zł | PRYWATNY — możliwa redukcja |
| Dostawcy materiałów (cement, stal zbrojeniowa, instalacje sanitarne) | 40 000 zł | PRYWATNI — możliwa redukcja |
| Suma wierzytelności prywatnych | 1 380 000 zł | — |
| ZUS (6 m-cy zaległych składek za 28 zatrudnionych) | 140 000 zł | 0% redukcji — 100% spłaty w ratach układowych |
| Suma ZUS | 140 000 zł | — |
| Urząd Skarbowy — VAT (zaległy 3 kwartały) | 280 000 zł | 100% spłaty w ratach układowych |
| Suma Urząd Skarbowy | 280 000 zł | — |
| ŁĄCZNIE | 1 800 000 zł | — |
Dlaczego rozdział wierzycieli jest kluczowy?
Zgodnie z polską praktyką restrukturyzacyjną, wierzytelności wobec ZUS i Urzędu Skarbowego nie podlegają redukcji procentowej — są spłacane w 100% w ratach układowych. Postępowanie zatrzymuje egzekucję publicznoprawną i pozwala spłacać te zobowiązania w komfortowych miesięcznych ratach zamiast natychmiastowego zajęcia konta. Redukcja w PZU dotyczy wyłącznie wierzytelności prywatnych (bank, podwykonawcy, leasing, dostawcy materiałów). Koszty komornicze ulegają umorzeniu z mocy prawa po zatwierdzeniu układu (art. 7701 KPC).
3. Działania kancelarii — wniosek do KRZ, obwieszczenie, wstrzymanie egzekucji
Sytuacja deweloperska jest specyficzna: nie można zatrzymać budów na zbyt długo, bo każdy miesiąc przestoju oznacza kary umowne wobec nabywców mieszkań (umowy deweloperskie zawarte z 18 klientami) i ryzyko utraty pozwolenia na użytkowanie. Wybraliśmy postępowanie o zatwierdzenie układu (PZU) — najszybszą ścieżkę, która pozwala uzyskać moratorium na egzekucje już od dnia obwieszczenia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (art. 226e Prawa restrukturyzacyjnego).
Łącznie od pierwszej konsultacji do obwieszczenia w KRZ minęło 15 dni. Konto firmowe zostało odblokowane w 17. dniu. Komornik wycofał wniosek o zajęcie sprzętu na bazie magazynowej. ZUS zawiesił postępowanie egzekucyjne. Co najważniejsze — dzięki wstrzymaniu egzekucji pan W. mógł renegocjować z głównym inwestorem warunki uwolnienia kaucji gwarancyjnych, co dało firmie świeże 140 000 zł na bieżącą działalność.
Kluczowy moment — odblokowanie konta i wznowienie budów
Od chwili obwieszczenia w KRZ wszystkie nowe wpływy na konto pana W. (transze od głównego inwestora, wpłaty nabywców mieszkań deweloperskich z escrow) były dostępne na bieżącą działalność. Bank zwolnił rachunek z zajęcia, ZUS zawiesił postępowanie egzekucyjne. Obie budowy zostały wznowione w 8. dniu po obwieszczeniu — oba projekty zostały dokończone w terminach wynikających z umów deweloperskich (z minimalnym opóźnieniem 4–6 tygodni objętym aneksami).
4. Wynik PZU — finansowy efekt układu
Po obwieszczeniu nadzorca układu przeprowadził głosowanie wierzycieli. Bank PKO BP, jako największy wierzyciel prywatny, zaakceptował propozycję pana W. — 50% redukcji kapitału w zamian za pewne raty miesięczne i utrzymanie zabezpieczenia hipotecznego. Podwykonawcy, leasingodawca i dostawcy materiałów przystąpili do tej samej grupy układowej. ZUS i Urząd Skarbowy — zgodnie z prawem — bez redukcji procentowej, ale z rozłożeniem na raty układowe.
| Pozycja | Kwota | Wynik |
|---|---|---|
| Wierzytelności prywatne — redukcja 50% | 1 380 000 zł | 690 000 zł umorzone, 690 000 zł do spłaty |
| ZUS — bez redukcji | 140 000 zł | 140 000 zł do spłaty w ratach układowych |
| Urząd Skarbowy — bez redukcji | 280 000 zł | 280 000 zł do spłaty w ratach układowych |
| Koszty komornicze (z czynności egzekucyjnych przed obwieszczeniem) | — | Umorzone z mocy prawa (art. 7701 KPC) |
| Łącznie do spłaty po układzie | 1 110 000 zł | 60 rat × 18 500 zł / m-c |
Sprawdzenie matematyczne: 60 × 18 500 zł = 1 110 000 zł. Plan ratalny rozłożony na 5 lat, pierwsza rata płatna 30 dni po prawomocnym zatwierdzeniu układu. Miesięczna obsługa zadłużenia: 18 500 zł — przy planowanych przychodach z dwóch dokończonych inwestycji (sprzedaż 24 mieszkań na Białołęce i 12 segmentów na Wesołej, łączna marża netto ok. 4,2 mln zł rozłożona na 18–24 miesiące) jest to kwota obsługiwalna z bieżącego cash flow.
5. Co dalej — plan klienta na lata 2026–2030
Pan W. kontynuuje działalność deweloperską. Obie budowy zostały w pełni dokończone do końca II kwartału 2026 roku. W planie na kolejne lata:
- Spłata 60 rat po 18 500 zł zgodnie z układem (kwiecień 2026 – marzec 2031).
- Sprzedaż mieszkań z dwóch zakończonych inwestycji — przewidywana marża netto pozwala na nadpłaty układowe i zakończenie spłat o 12–18 miesięcy szybciej.
- Zawieszenie nowych projektów deweloperskich do czasu zakończenia układu — pan W. skupia się na obsłudze gwarancyjnej (rękojmia 5 lat) i pozyskaniu długoterminowego inwestora finansowego zamiast krótkich kredytów obrotowych.
- Zmiana modelu zatrudnienia — zmniejszenie własnej ekipy z 28 do 18 osób na rzecz większego udziału stałych podwykonawców (mniejszy koszt stały ZUS i wynagrodzeń w okresach przestoju).
- Stworzenie poduszki finansowej 250 000 zł na koncie rezerwowym — zalecenie nadzorcy układu na wypadek kolejnego zatoru płatniczego.
6. Lekcja dla branży budowlanej
- Zatory płatnicze i kaucje gwarancyjne to typowy „cichy zabójca" cash flow w budowlance. Główni inwestorzy płacą 60–120 dni po wystawieniu faktury, a kaucje gwarancyjne (5–10% wartości robót) bywają zatrzymywane na 2–5 lat. Firma musi mieć plan, jak finansować ten przedział czasu — najlepiej przez faktoring lub linię kredytową, a nie przez naciąganie zobowiązań ZUS i podwykonawców.
- Leasing sprzętu jest sztywnym kosztem, którego nie da się zatrzymać. Koparka, dźwig, betoniarka generują raty leasingowe niezależnie od tego, czy budowa stoi. PZU pozwala raty zaległe wprowadzić do układu (i ewentualnie zredukować), ale bieżące raty po obwieszczeniu trzeba płacić terminowo, żeby zachować prawo do korzystania ze sprzętu (art. 256 ust. 2 pr. restr.).
- ZUS i Urząd Skarbowy dalej trzeba spłacić w 100%. W branży budowlanej pokusa „zaoszczędzenia na ZUS" jest duża, bo udział wynagrodzeń w kosztach jest wysoki. Każdy, kto obiecuje „umorzenie ZUS w restrukturyzacji" — kłamie. Co PZU faktycznie daje wobec wierzytelności publicznoprawnych: zatrzymuje egzekucję komornika administracyjnego i pozwala rozłożyć dług na wieloletnie raty układowe.
- Umowy deweloperskie z nabywcami mieszkań zwiększają presję czasową. Jeśli na inwestycji są podpisane umowy deweloperskie, każdy dzień opóźnienia generuje kary umowne i ryzyko odstąpienia od umów. Restrukturyzacja musi być zsynchronizowana z aneksami terminów do umów deweloperskich — nasi klienci negocjują takie aneksy w ramach mediacji równolegle z PZU.
7. Ważna uwaga prawna
Niniejszy case study opiera się na rzeczywistym przebiegu postępowania o zatwierdzenie układu prowadzonego przez kancelarię Szałański i Partnerzy w roku 2025/2026. Dane klienta (imię, dokładna lokalizacja inwestycji, nazwy podwykonawców) zostały zanonimizowane, a kwoty nieznacznie zaokrąglone w celu ochrony tajemnicy handlowej. Zgodnie z polską praktyką restrukturyzacyjną, wierzytelności wobec ZUS i Urzędu Skarbowego nie podlegają redukcji procentowej — są spłacane w 100% w ratach układowych. Skuteczność konkretnej restrukturyzacji zależy od indywidualnej sytuacji firmy. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w rozumieniu ustawy o radcach prawnych.
← Wróć do artykułu: Restrukturyzacja firmy budowlanej — specyfika branży i case study
Komornik na koncie firmy budowlanej? Działaj zanim staną budowy.
W PZU moratorium na egzekucje uzyskuje się w 14–15 dni od pierwszej konsultacji. Skontaktuj się — przeanalizujemy harmonogramy, leasing i listę wierzycieli, przygotujemy ścieżkę. Biuro w Warszawie: ul. Piękna 24/26A.
+48 573 580 873Zobacz inne case studies — restrukturyzacja firm budowlanych
Niniejszy case study ma charakter informacyjny i został zanonimizowany. Imiona, nazwy firm, lokalizacje inwestycji i szczegółowe kwoty zostały zmienione w celu ochrony prywatności klienta. Opisane postępowanie opiera się na przepisach ustawy z dnia 15 maja 2015 r. — Prawo restrukturyzacyjne (art. 226e, art. 256, art. 312) oraz art. 7701 Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z radcą prawnym.