Komornik wyznaczył licytację domu albo mieszkania, a Ty chcesz wiedzieć, ile z ceny zabierze on sam, ile dostaną wierzyciele i czy cokolwiek zostanie dla Ciebie. Odpowiedź da się policzyć, bo stawki i kolejność wypłat wyznacza ustawa. Poniżej masz opłaty, wydatki, kolejność podziału i przykład z liczbami.
Krótka odpowiedź: Przy licytacji nieruchomości komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową 10% wartości wyegzekwowanego świadczenia (art. 27 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych), czyli od ściągniętej kwoty długu z odsetkami i kosztami, a nie od samej ceny domu. Opłaty stosunkowe w jednej sprawie nie przekroczą 50 000 zł (art. 25 ust. 1), a gdy do egzekucji z nieruchomości przyłączy się kolejny wierzyciel, komornik pobiera jedną opłatę, także najwyżej 50 000 zł (art. 24). Osobno dochodzą wydatki, m.in. wynagrodzenie biegłego za operat szacunkowy i koszty ogłoszeń (art. 6). Z ceny najpierw pokrywa się koszty egzekucyjne, potem należności w kolejności z art. 1025 § 1 KPC, a nadwyżka przypada dłużnikowi.
Mec. Mariusz Szałański, radca prawny, licencjonowany doradca restrukturyzacyjny (licencja nr 1306) · Szałański i Partnerzy · stan prawny i aktualizacja: 31 października 2026
Z czego składa się rachunek komornika przy licytacji
Przy sprzedaży domu czy mieszkania nie ma osobnej „opłaty za licytację”. Komornik pobiera opłaty tylko w przypadkach określonych w ustawie (art. 18 ust. 2 ustawy o kosztach komorniczych), a opłaty egzekucyjnej nie podwyższa się o żadne dodatkowe należności (art. 20). Na koszty licytacji nieruchomości składają się więc trzy pozycje: opłata stosunkowa, wydatki komornika i koszty wierzyciela. Po licytacji może dojść czwarta, czyli opłata za opróżnienie lokalu.
Opłata stosunkowa: 10%, ale od czego
W egzekucji długu pieniężnego komornik ściąga od dłużnika 10% wartości wyegzekwowanego świadczenia (art. 27 ust. 1). Podstawą jest więc kwota ściągnięta na poczet egzekwowanego długu, z odsetkami i kosztami, ale bez kosztów zastępstwa prawnego i samych kosztów komorniczych (art. 23 ust. 2). Ustawa nie mówi o procencie od ceny domu. Jeśli dom poszedł za 700 000 zł, a wierzyciel egzekwował 150 000 zł, podstawą opłaty jest 150 000 zł, nie 700 000 zł. Najniższa opłata przy takim sposobie egzekucji to 300 zł (art. 28 ust. 3).
Jest też sufit. Opłaty stosunkowe w jednej sprawie nie mogą przekroczyć 50 000 zł (art. 25 ust. 1). Gdy do egzekucji z nieruchomości przyłączy się kolejny wierzyciel albo postępowania zostaną połączone, komornik pobiera jedną opłatę od łącznej wartości wyegzekwowanych świadczeń, również najwyżej 50 000 zł (art. 24).
| Wyegzekwowany dług (z odsetkami i kosztami) | 10% | Opłata komornika |
|---|---|---|
| 2 500 zł | 250 zł | 300 zł (minimum, art. 28 ust. 3) |
| 80 000 zł | 8 000 zł | 8 000 zł |
| 190 000 zł | 19 000 zł | 19 000 zł |
| 570 000 zł (dwóch wierzycieli w jednym postępowaniu) | 57 000 zł | 50 000 zł (maksimum, art. 24) |
| 900 000 zł | 90 000 zł | 50 000 zł (maksimum, art. 25 ust. 1) |
Komornik ściąga opłatę razem z egzekwowanym świadczeniem (art. 21 ust. 1). Ostateczną kwotę wskazuje w postanowieniu o kosztach. Jego uzasadnienie musi zawierać szczegółowe wyliczenie, sposób obliczenia i podstawę prawną (art. 3 ust. 2). Przy kilku wierzycielach, także z hipoteką, sprawdź właśnie ten dokument: od jakich kwot policzono procent i czy zastosowano limit. Ogólne zasady opisuję w artykule Wynagrodzenie komornika.
Wydatki: biegły, ogłoszenia, księga wieczysta
Przy nieruchomości wydatków jest więcej niż przy zajęciu konta. Podstawą oszacowania jest operat szacunkowy biegłego rzeczoznawcy (art. 948 § 1 KPC), a należności biegłych są wydatkiem (art. 6 pkt 1 ustawy o kosztach komorniczych). Wydatkami są też koszty ogłoszeń (art. 6 pkt 2), przy licytacji publicznej dodatkowe ogłoszenie w prasie na wniosek strony idzie na jej koszt (art. 955 § 2 KPC), a do tego opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej (art. 6 pkt 11), koszty przejazdu i doręczeń (art. 6 pkt 4 i 8). Ustawa nie podaje stałej kwoty za operat. Wysokość wynika z rachunku biegłego i postanowienia komornika.
Zaliczki na te wydatki wpłaca na bieżąco wierzyciel, który wnosi o czynność (art. 7 ust. 1). Ostatecznie płacisz je Ty, bo dłużnik zwraca wierzycielowi koszty niezbędne do celowego przeprowadzenia egzekucji (art. 770 § 1 KPC). Więcej: Wydatki komornika: co może doliczyć.
Koszty wierzyciela
Wierzyciel z pełnomocnikiem doliczy jego wynagrodzenie, ale za postępowanie egzekucyjne nie może ono przekroczyć stawki minimalnej (art. 770 § 4 KPC). Te koszty są zaspokajane razem z należnością wierzyciela, w tej samej kategorii (art. 1025 § 3 KPC).
Kolejność: kto dostaje pieniądze z ceny
Pieniądze z licytacji nie trafiają od razu do wierzyciela, który złożył wniosek. Po uprawomocnieniu się przysądzenia własności i postanowienia o kosztach komornik sporządza plan podziału (art. 1035 KPC). Kolejność zaspokojenia wyznacza art. 1025 § 1 KPC:
| Kolejność | Co jest zaspokajane |
|---|---|
| 1 | koszty egzekucyjne, z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika |
| 2 i 2¹ | alimenty wymagalne oraz przyszłe (równowartość rocznego minimalnego wynagrodzenia na każdego wierzyciela alimentacyjnego prowadzącego egzekucję) |
| 3 | należności za pracę za 3 miesiące do wysokości minimalnego wynagrodzenia, niektóre renty odszkodowawcze, koszty zwykłego pogrzebu dłużnika i in. |
| 5 | należności zabezpieczone hipoteką lub zastawem oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed wpisem o wszczęciu egzekucji |
| od 6 do 7 | pozostałe należności za pracę; należności podatkowe z działu III Ordynacji podatkowej, jeżeli nie zostały zaspokojone w kategorii 5 |
| 9 | należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję |
| 10 | inne należności |
Kategorię 4 (hipoteka morska) pominąłem, bo przy domu nie występuje. Kary pieniężne i grzywny idą na samym końcu (art. 1025 § 2). Jeśli w jednej kategorii pieniędzy nie starcza dla wszystkich, hipoteki zaspokaja się według pierwszeństwa, a pozostałe należności proporcjonalnie (art. 1026 § 1).
Co zostaje dla Ciebie
Nadwyżka nie przepada. Przepis posługuje się wprost sformułowaniem „kwoty przypadającej dłużnikowi po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności” (art. 1025 § 7 KPC). Jest jeden wyjątek: gdy egzekucję prowadzi wierzyciel alimentacyjny, z tej kwoty można zatrzymać na rachunku depozytowym równowartość rocznego minimalnego wynagrodzenia na każdego takiego wierzyciela. Plan podziału dostajesz na piśmie (art. 1027 § 1), a zarzuty przeciwko niemu składasz do komornika w terminie dwóch tygodni od doręczenia (art. 1027 § 2). Jeśli kwota dla Ciebie jest za niska, bo komornik uwzględnił nieistniejący dług, to jest moment na reakcję.
Dom za 900 000 zł, dwóch wierzycieli i dwie licytacje
Właściciel firmy transportowej spod Warszawy ma dom z hipoteką banku. Bank wypowiedział kredyt, a dostawca paliwa uzyskał nakaz zapłaty. Dostawca wszczyna egzekucję z domu, bank z tytułem wykonawczym się do niej przyłącza. Do zapłaty jest 380 000 zł dla banku i 190 000 zł dla dostawcy, z odsetkami i kosztami.
- Oszacowanie. Biegły wycenia dom na 900 000 zł. Cena wywołania na pierwszej licytacji to trzy czwarte sumy oszacowania, czyli 675 000 zł (art. 965 KPC). Kto chce licytować, wpłaca rękojmię 90 000 zł (art. 962 § 1).
- Opłata. 10% od 570 000 zł dałoby 57 000 zł, ale przy przyłączeniu się wierzyciela komornik pobiera jedną opłatę, najwyżej 50 000 zł (art. 24). Wydatki (operat, ogłoszenia, wpis do księgi) w przykładzie: 7 000 zł. Razem koszty 57 000 zł.
- Wariant A: dom sprzedany za 720 000 zł. Najpierw koszty (57 000 zł), potem bank z hipoteką (380 000 zł), na końcu dostawca (190 000 zł). Dla właściciela zostaje 93 000 zł.
- Wariant B: nikt nie licytuje, druga licytacja. Cena wywołania spada do dwóch trzecich, czyli 600 000 zł (art. 983). Po kosztach i banku dostawca dostaje 163 000 zł. Właściciel nie dostaje nic i nadal jest winien dostawcy 27 000 zł.
Po licytacji: opłata za opróżnienie lokalu
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest dla nabywcy tytułem wykonawczym do opróżnienia pomieszczeń, bez klauzuli wykonalności (art. 999 § 1 KPC). Jeśli się nie wyprowadzisz, nabywca złoży wniosek do komornika i uiści opłatę stałą: 1500 zł przy lokalu, który służy Twoim potrzebom mieszkaniowym, i 2000 zł przy innym lokalu (art. 34 ust. 1 i 2). Przy lokalu wykorzystywanym wyłącznie do działalności gospodarczej dochodzi 1000 zł za drugą i każdą kolejną izbę, łącznie najwyżej 30 000 zł (art. 34 ust. 3). Ten koszt nabywca odzyska potem od Ciebie (art. 770 § 1 KPC).
Jeżeli wykonasz obowiązek najpóźniej 3 dni przed planowanym terminem, komornik zwraca wierzycielowi 50% uiszczonej opłaty (art. 39). Przy mieszkaniu, gdy nie masz tytułu prawnego do innego lokalu, komornik co do zasady wstrzymuje się z eksmisją do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4 KPC). Więcej: Po licytacji: opróżnienie lokalu.
Jak zmniejszyć koszty i zachować więcej
Zaskarż zaniżone oszacowanie
Cena wywołania zależy od sumy oszacowania. Jeśli biegły wycenił dom za nisko, termin na zaskarżenie opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie od jego ukończenia (art. 950 KPC). Każde 100 000 zł różnicy w oszacowaniu to 75 000 zł różnicy w cenie wywołania na pierwszej licytacji. Cena wywołania: pierwsza i druga licytacja
Obniżenie opłaty egzekucyjnej
Gdy nakład pracy komornika był niewielki albo Twoja sytuacja majątkowa jest trudna, możesz w ciągu 7 dni od doręczenia postanowienia o opłacie złożyć wniosek o jej obniżenie (art. 48 ust. 1 i 2). Opłata po obniżeniu nie może być niższa niż jedna trzecia należnej i niż 200 zł (art. 48 ust. 5).
Spłata albo ugoda przed licytacją
Do dnia licytacji możesz rozmawiać z wierzycielem. Licz się jednak z kosztami: przy umorzeniu na wniosek wierzyciela po porozumieniu zawartym później niż miesiąc od doręczenia zawiadomienia obciąża Cię 10% kwoty pozostałej do wyegzekwowania (art. 29 ust. 1). Sprzedaż domu na własną rękę po zajęciu egzekucji nie zatrzyma, bo rozporządzenie zajętą nieruchomością nie ma wpływu na dalsze postępowanie (art. 930 § 1 KPC). Jak zatrzymać licytację
Kiedy samodzielne działanie nie wystarczy
Przy jednym wierzycielu i niewielkim długu czasem wystarczy ugoda albo spłata z pomocą rodziny. Kiedy jednak do egzekucji z domu przyłączają się kolejni wierzyciele, a licytacja jest wyznaczona, każdy tydzień przybliża sprzedaż za dwie trzecie wartości. Jeśli dom należy do Ciebie i współwłaściciela, przeczytaj też Komornik a udział w nieruchomości.
Przedsiębiorcy, który ma kilku wierzycieli, ale firma dalej zarabia, może pomóc restrukturyzacja. W postępowaniu o zatwierdzenie układu od dnia obwieszczenia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych stosuje się odpowiednio art. 312 Prawa restrukturyzacyjnego (art. 226e w zw. z art. 226d). Egzekucja z majątku dłużnika wszczęta wcześniej zostaje zawieszona z mocy prawa, a nowej nie można wszcząć. Wyjątkiem są alimenty i niektóre renty. W ciągu czterech miesięcy od obwieszczenia trzeba złożyć wniosek o zatwierdzenie układu, inaczej ochrona wygasa (art. 226g). Jeśli w Twojej sytuacji lepsza jest skarga albo ugoda, powiem to wprost. Więcej: Jak wstrzymać egzekucję.
Dlaczego warto zadzwonić, zanim komornik zrobi kolejny krok
Jestem radcą prawnym i licencjonowanym doradcą restrukturyzacyjnym. W Szałański i Partnerzy prowadzimy sprawy firm i osób, którym komornik zajął konto, pensję albo wyznaczył licytację.
Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i służy jednemu: żebyś wiedział, co w Twojej sprawie da się zrobić i jaką drogą. Jeśli wystarczy skarga albo ugoda z wierzycielem, powiem to wprost.
Najczęstsze pytania
Ile komornik pobiera przy licytacji nieruchomości?
10% wartości wyegzekwowanego świadczenia, czyli kwoty ściągniętej na poczet długu z odsetkami i kosztami (art. 27 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych), nie mniej niż 300 zł (art. 28 ust. 3). Opłaty stosunkowe w jednej sprawie nie mogą przekroczyć 50 000 zł (art. 25 ust. 1). Do tego dochodzą wydatki, np. wynagrodzenie biegłego i koszty ogłoszeń (art. 6).
Czy komornik bierze 10% od ceny sprzedaży domu?
Ustawa wiąże opłatę z wartością wyegzekwowanego świadczenia, a nie z ceną nieruchomości (art. 27 ust. 1). Jeśli dom sprzedano za 700 000 zł, a wierzyciel egzekwował 150 000 zł, opłata wynosi 10% od 150 000 zł. Dokładne wyliczenie komornik musi pokazać w uzasadnieniu postanowienia o kosztach (art. 3 ust. 2).
Kto pierwszy dostaje pieniądze z licytacji komorniczej?
Najpierw pokrywa się koszty egzekucyjne, potem alimenty, część należności za pracę i niektóre renty, następnie długi zabezpieczone hipoteką lub zastawem, dalej podatki, wierzycieli prowadzących egzekucję i pozostałe należności (art. 1025 § 1 KPC). Kary i grzywny idą na końcu (art. 1025 § 2).
Czy po licytacji dłużnik dostaje nadwyżkę?
Tak, kwota pozostała po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności z planu podziału przypada dłużnikowi (art. 1025 § 7 KPC). Wyjątek dotyczy egzekucji alimentów, gdy część tej kwoty zostaje na rachunku depozytowym. Plan podziału jest doręczany dłużnikowi, a zarzuty składa się w ciągu dwóch tygodni (art. 1027 KPC).
Ile kosztuje eksmisja po licytacji mieszkania?
Opłata stała od wniosku o opróżnienie lokalu służącego potrzebom mieszkaniowym dłużnika wynosi 1500 zł, a od innego lokalu 2000 zł (art. 34 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach komorniczych). Płaci ją nabywca z wnioskiem, a potem może żądać zwrotu od byłego właściciela (art. 770 § 1 KPC). Wyprowadzka najpóźniej 3 dni przed terminem oznacza zwrot nabywcy połowy opłaty (art. 39).
Czy mogę sprzedać dom, zanim komornik go zlicytuje?
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne (art. 930 § 1 KPC), więc sama sprzedaż egzekucji nie zatrzyma. Najpierw trzeba uregulować sprawę z wierzycielem albo doprowadzić do zawieszenia egzekucji.
Czytaj dalej w poradniku
Wynagrodzenie komornika: ile kosztuje egzekucja?
Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku
Jak zatrzymać licytację komorniczą, także w ostatnim tygodniu
Czy komornik może zająć udział w domu lub mieszkaniu?
Jak wstrzymać egzekucję komorniczą?Nie czekaj na kolejne pismo od komornika
Każdy tydzień zwłoki to kolejne zajęcia i mniej możliwości. Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: od poniedziałku do piątku, od 8:00 do 18:00.
Podstawa prawna (stan na 31 października 2026): Ustawa o kosztach komorniczych (Dz.U. 2024 poz. 377) art. 3, 6, 7, 18, 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 34, 39, 48; Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468) art. 770, 930, 948, 950, 955, 962, 965, 983, 999, 1025, 1026, 1027, 1035, 1046; Prawo restrukturyzacyjne (Dz.U. 2026 poz. 533) art. 226d, 226e, 226g, 312. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Wszystkie tematy poradnika.