Masz pół domu po rodzicach albo udział w mieszkaniu kupionym z rodzeństwem, a komornik właśnie wezwał Cię do zapłaty pod rygorem opisu i oszacowania. Pewnie zastanawiasz się, czy straci na tym rodzina, która tam mieszka. Pokażę, co komornik może sprzedać, ile to jest warte na licytacji i co mogą zrobić pozostali współwłaściciele.
Krótka odpowiedź: Tak. Komornik może zająć i sprzedać Twój udział we współwłasności nieruchomości, stosując odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 1004 KPC), i zawiadamia o zajęciu pozostałych współwłaścicieli (art. 1005 KPC). Opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a wartością udziału jest jego część (art. 1009 KPC). Cena wywołania wynosi 3/4 tej wartości na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej (art. 965 i 983 KPC). Egzekucję kończy spłata długu z kosztami przed zamknięciem przetargu (art. 981 KPC), a gdy na drugiej licytacji nie ma chętnych, współwłaściciel może przejąć nieruchomość za co najmniej 2/3 wartości (art. 984 KPC). Z „udziału” w majątku wspólnym małżonków wierzyciel w czasie trwania wspólności zaspokoić się nie może (art. 42 KRO).
Mec. Mariusz Szałański, radca prawny, licencjonowany doradca restrukturyzacyjny (licencja nr 1306) · Szałański i Partnerzy · stan prawny i aktualizacja: 17 października 2026
Udział po rodzicach to co innego niż dom wspólny z mężem
Zanim zaczniesz się bronić, sprawdź, jaki rodzaj współwłasności masz. Od tego zależą przepisy, które zastosuje komornik.
Współwłasność w częściach ułamkowych powstaje najczęściej po spadku, przy zakupie z rodzeństwem albo partnerem, czasem po rozwodzie, zanim dojdzie do podziału majątku. W księdze wieczystej widzisz wtedy udziały, np. „1/2” czy „1/3”. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 KC), więc komornik może ten udział zająć i sprzedać. Gdy w dokumentach nie ma nic o wielkości udziałów, domniemywa się, że są równe (art. 197 KC).
Majątek wspólny małżonków działa inaczej. W czasie trwania wspólności wierzyciel nie może żądać zaspokojenia z udziału, który przypadnie dłużnikowi po jej ustaniu (art. 42 KRO). Tu obowiązuje osobna procedura z art. 923¹ KPC, opisana w artykule Majątek wspólny małżonków a komornik. Dalej piszę wyłącznie o udziałach ułamkowych.
Jak przebiega egzekucja z udziału
Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 1004 KPC). To ważne, bo daje Ci te same terminy i środki obrony, co właścicielowi całego domu. Komornik musi przy tym zawiadomić o zajęciu pozostałych współwłaścicieli (art. 1005 KPC).
Wezwanie do zapłaty w ciągu dwóch tygodni pod rygorem opisu i oszacowania (art. 923 KPC) to ostatni moment, w którym sprawa jest jeszcze stosunkowo tania i prosta. Od doręczenia wezwania udział jest zajęty, a sprzedaż albo darowizna udziału po zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie (art. 925 § 1 i art. 930 § 1 KPC). Przepisanie udziału na brata w ostatniej chwili egzekucji więc nie zatrzyma. Nawet przed zajęciem taka darowizna może zostać zaskarżona przez wierzyciela, jeżeli pokrzywdziła wierzycieli, a przy osobie bliskiej przepis domniemywa, że wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli (art. 527 § 1 i 3 KC).
Ile jest wart Twój udział na licytacji
Komornik opisuje i szacuje całą nieruchomość, a sumą oszacowania udziału jest odpowiednia część wartości całości (art. 1009 KPC). Podstawą jest operat biegłego rzeczoznawcy (art. 948 § 1 KPC). Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC), na drugiej dwie trzecie (art. 983 KPC). Licytant wpłaca rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC).
| Przykład: dom wyceniony na 900 000 zł, udział 1/2 | Kwota |
|---|---|
| Suma oszacowania udziału | 450 000 zł |
| Cena wywołania: I licytacja (3/4) | 337 500 zł |
| Cena wywołania: II licytacja (2/3) | 300 000 zł |
| Rękojmia (1/10 sumy oszacowania) | 45 000 zł |
Kupujący nabywa tylko udział, a obciążenia tej części ustanowione przed powstaniem współwłasności zostają (art. 1012 i 1013 KPC). Nowy współwłaściciel ma prawo do współposiadania i korzystania z całego domu w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 KC). Może też żądać zniesienia współwłasności (art. 210 KC), a gdy domu nie da się podzielić, sąd może przyznać go jednemu z właścicieli ze spłatą albo zarządzić sprzedaż (art. 212 § 2 KC). Jeśli w tym domu mieszka Twoja siostra albo mama, to scenariusz, któremu lepiej zapobiec, zanim ktokolwiek przystąpi do przetargu.
Co możesz zrobić Ty i pozostali współwłaściciele
Spłata albo ugoda przed licytacją
Jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję (art. 981 KPC). Rodzina może więc pomóc Ci spłacić dług nawet w dniu licytacji, choć im wcześniej, tym niższe koszty. Ugodę z wierzycielem połącz z jego wnioskiem o zawieszenie (art. 820 § 1 KPC). Co zapisać w ugodzie
Skarga na opis i oszacowanie
Zaniżona wycena obniża każdą cenę wywołania. Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie od dnia jego ukończenia (art. 950 KPC). O terminie opisu komornik zawiadamia znanych mu uczestników najpóźniej dwa tygodnie wcześniej (art. 945 § 1 i 3 KPC). Przygotuj się do niego z dokumentami: remonty, pozwolenia, porównywalne ceny.
Ochrona domu, który zaspokaja Twoje potrzeby mieszkaniowe
Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub domu, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się tylko na wniosek wierzyciela. Wierzyciel może taki wniosek złożyć, jeżeli egzekwowana należność główna stanowi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania (art. 952¹ KPC). Są wyjątki, np. należności Skarbu Państwa albo zgoda sądu na wyznaczenie licytacji. Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się do udziałów odpowiednio (art. 1004 KPC), ale żaden przepis nie przesądza wprost, jak tę ochronę i próg liczyć przy udziale. Jeśli przyjąć sumę oszacowania udziału (art. 1009 KPC), przy udziale wycenionym na 450 000 zł próg wynosi 22 500 zł. Dlatego tę kwestię warto podnieść u komornika wcześnie.
Przejęcie udziału przez współwłaściciela
Jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, prawo przejęcia nieruchomości w cenie nie niższej niż dwie trzecie sumy oszacowania przysługuje wierzycielowi egzekwującemu, wierzycielowi hipotecznemu oraz współwłaścicielowi (art. 984 § 1 KPC). Wniosek składa się w ciągu tygodnia po licytacji, razem z rękojmią (art. 984 § 2 KPC). To sposób, żeby udział nie trafił do obcej osoby.
Restrukturyzacja dla przedsiębiorcy
Jeśli zajęcie udziału to skutek długów firmy, a wierzycieli jest kilku, rozważ postępowanie o zatwierdzenie układu. Od dnia obwieszczenia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych stosuje się odpowiednio art. 312 Prawa restrukturyzacyjnego (art. 226e w zw. z art. 226d): egzekucja z majątku dłużnika wszczęta wcześniej zostaje zawieszona z mocy prawa, a nowej nie można wszcząć, z wyjątkiem alimentów i niektórych rent. W ciągu czterech miesięcy trzeba złożyć wniosek o zatwierdzenie układu (art. 226g). Jak zatrzymać licytację
Pół domu po rodzicach i długi firmy brata
Rodzeństwo odziedziczyło dom pod Warszawą po połowie. Mieszka w nim siostra z dziećmi. Brat prowadzi firmę transportową i ma 60 000 zł zaległości wobec leasingodawcy oraz długi wobec dwóch dostawców. Komornik doręcza mu wezwanie do zapłaty w ciągu dwóch tygodni i składa wniosek o wpis w księdze wieczystej.
- Pierwsze dni. Siostra dostaje zawiadomienie o zajęciu udziału (art. 1005 KPC). Rodzeństwo rozmawia z kancelarią, zanim komornik wyznaczy opis i oszacowanie.
- Analiza. Długów jest kilka, a firma brata ma stałe zlecenia. Darowizna udziału na siostrę odpada, bo po zajęciu nic by nie zmieniła (art. 930 § 1 KPC), a przed nim groziłaby skargą pauliańską.
- Decyzja. Postępowanie o zatwierdzenie układu dla firmy brata. Od obwieszczenia egzekucja z jego majątku, w tym z udziału, jest zawieszona z mocy prawa, a wierzyciele głosują nad ratami.
- Plan awaryjny. Gdyby układ nie został przyjęty, siostra zna swoje prawo przejęcia udziału po drugiej licytacji bez chętnych (art. 984 KPC).
Kiedy samodzielne działanie nie wystarczy
Udział w nieruchomości rzadko jest jedynym problemem. Zwykle za nim stoją inne zajęcia, a w tle jest rodzina, która w tym domu mieszka. Skargę na opis i oszacowanie możesz napisać sam. Trudniej samemu ocenić, czy lepiej ratować się ugodą, prawem przejęcia, czy restrukturyzacją całej firmy. Na pierwszej rozmowie przejdziemy przez księgę wieczystą, tytuły wierzycieli i Twoje dochody. Jeśli wystarczy ugoda, powiem to wprost.
Dlaczego warto zadzwonić, zanim komornik zrobi kolejny krok
Jestem radcą prawnym i licencjonowanym doradcą restrukturyzacyjnym. W Szałański i Partnerzy prowadzimy sprawy firm i osób, którym komornik zajął konto, pensję albo wyznaczył licytację.
Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i służy jednemu: żebyś wiedział, co w Twojej sprawie da się zrobić i jaką drogą. Jeśli wystarczy skarga albo ugoda z wierzycielem, powiem to wprost.
Najczęstsze pytania
Czy komornik może sprzedać cały dom, jeśli mam w nim tylko udział?
Przepisy o egzekucji z ułamkowej części nieruchomości przewidują sprzedaż udziału dłużnika, a nie udziałów pozostałych współwłaścicieli (art. 1004 i 1012 KPC). Opisowi i oszacowaniu podlega jednak cała nieruchomość (art. 1009 KPC). Nabywca udziału może później żądać zniesienia współwłasności (art. 210 KC), a sąd może wtedy zarządzić sprzedaż rzeczy, której nie da się podzielić (art. 212 § 2 KC).
Za ile komornik sprzeda udział w nieruchomości?
Wartością udziału jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości (art. 1009 KPC). Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte tej wartości, na drugiej dwie trzecie (art. 965 i 983 KPC). Przy udziale 1/2 w domu wycenionym na 900 000 zł to 337 500 zł, a potem 300 000 zł.
Czy współwłaściciel może odkupić udział zajęty przez komornika?
Może licytować albo, jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejąć nieruchomość w cenie nie niższej niż dwie trzecie sumy oszacowania (art. 984 § 1 KPC). Wniosek składa się w ciągu tygodnia po licytacji, z rękojmią. Rodzina może też spłacić dług z kosztami przed zamknięciem przetargu, a wtedy komornik umarza egzekucję (art. 981 KPC).
Czy mogę przepisać udział na rodzinę, żeby komornik go nie zabrał?
Po zajęciu nieruchomości rozporządzenie nią nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne (art. 930 § 1 KPC), więc darowizna niczego nie zatrzyma. Wcześniejsza darowizna może zostać uznana za bezskuteczną wobec wierzyciela, jeżeli pokrzywdziła wierzycieli, a przy osobie bliskiej domniemywa się, że wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli (art. 527 § 3 KC).
Czy komornik może zająć mój udział w mieszkaniu wspólnym z mężem?
Jeżeli mieszkanie jest w majątku wspólnym, nie macie w nim udziałów ułamkowych, a wierzyciel w czasie trwania wspólności nie może żądać zaspokojenia z udziału, który przypadnie dłużnikowi po jej ustaniu (art. 42 KRO). Komornik stosuje wtedy art. 923¹ KPC: może zająć mieszkanie, ale dalsze czynności wymagają tytułu przeciwko obojgu małżonkom.
Czytaj dalej w poradniku
Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku
Jak zatrzymać licytację komorniczą, także w ostatnim tygodniu
Komornik a majątek wspólny małżonków i wspólne konto
Ugoda z wierzycielem w trakcie egzekucji. Co w niej zapisać?
Ile komornik weźmie przy licytacji nieruchomości?
Restrukturyzacja a egzekucja komornicza: co się dzieje z komornikiemNie czekaj na kolejne pismo od komornika
Każdy tydzień zwłoki to kolejne zajęcia i mniej możliwości. Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: od poniedziałku do piątku, od 8:00 do 18:00.
Podstawa prawna (stan na 17 października 2026): Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468) art. 820, 923, 923¹, 924, 925, 930, 945, 948, 950, 952¹, 962, 965, 981, 983, 984, 1004, 1005, 1009, 1012, 1013; Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795) art. 197, 198, 206, 210, 212, 527; Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2026 poz. 236) art. 42; Prawo restrukturyzacyjne (Dz.U. 2026 poz. 533) art. 226d, 226e, 226g, 312. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Wszystkie tematy poradnika.