Komornik zajął Twój dom, mieszkanie albo działkę i chcesz wiedzieć, co będzie dalej. Licytacja nieruchomości ma stałą kolejność, a na kilku etapach biegną krótkie terminy, w których możesz się bronić. Opisuję wszystkie osiem kroków, z liczbami z Kodeksu postępowania cywilnego.
Krótka odpowiedź: Licytacja nieruchomości przebiega w ośmiu krokach: wezwanie do zapłaty w 2 tygodnie i zajęcie, opis i oszacowanie przez biegłego, obwieszczenie co najmniej 2 tygodnie przed terminem, licytacja, przybicie, zapłata ceny, przysądzenie własności oraz podział sumy i opróżnienie lokalu. Cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej, a rękojmia 1/10 sumy oszacowania (art. 965, 983 i 962 KPC). W egzekucjach wszczętych od 5 grudnia 2025 r. co do zasady licytacja jest elektroniczna, a przetarg trwa 7 dni (art. 952 § 2 i 986⁷ § 2 KPC). Własność przechodzi na nabywcę dopiero z prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu (art. 999 § 1 KPC).
Mec. Mariusz Szałański, radca prawny, licencjonowany doradca restrukturyzacyjny (licencja nr 1306) · Szałański i Partnerzy · stan prawny i aktualizacja: 27 października 2026
Cała droga w jednym schemacie
Egzekucja z nieruchomości ma ustaloną kolejność. Przy kilku etapach biegną terminy, w których możesz się bronić. Zobacz najpierw całość.
Krok 1. Wezwanie do zapłaty i zajęcie
Na wniosek wierzyciela komornik wzywa Cię, żebyś zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 KPC). Jednocześnie składa do sądu wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej (art. 924 § 1). Wobec Ciebie nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia wezwania, a wobec osób trzecich z chwilą wpisu (art. 925 § 1).
Zajęcie nie oznacza wyprowadzki: nieruchomość zostaje w Twoim zarządzie, chyba że sąd ustanowi innego zarządcę (art. 931 § 1 i 2). Sprzedaż nieruchomości po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji, a obciążenie jej przez Ciebie po zajęciu, np. nową hipoteką, jest nieważne (art. 930 § 1 i 3).
Krok 2. Opis i oszacowanie
Po upływie terminu z wezwania komornik, znów na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania (art. 942). Znanych uczestników zawiadamia o terminie co najmniej dwa tygodnie wcześniej (art. 945 § 1 i 3). Wartość ustala biegły w operacie szacunkowym (art. 948 § 1). To najważniejsza liczba całej egzekucji, bo od sumy oszacowania liczy się cenę wywołania i rękojmię.
Masz tu dwa uprawnienia. Najpóźniej podczas opisu możesz wnieść, żeby na licytację wystawić tylko wydzieloną część nieruchomości, jeżeli jej cena wywołania wystarczy na zaspokojenie wierzyciela (art. 946 § 1). Na opis i oszacowanie przysługuje też skarga w terminie dwóch tygodni od jego ukończenia (art. 950). Zaniżona wycena to niższa cena wywołania.
Krok 3. Obwieszczenie o licytacji
Termin licytacji może przypaść najwcześniej dwa tygodnie po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania i nie przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję (art. 952 § 1). W obwieszczeniu komornik podaje m.in. sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi i czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją można oglądać nieruchomość (art. 953 § 1). Obwieszczenie ogłasza się co najmniej dwa tygodnie przed licytacją (art. 955 § 1; przy licytacji elektronicznej na stronie Krajowej Rady Komorniczej, art. 986⁴ § 3) i doręcza uczestnikom, także Tobie (art. 954).
Jeżeli to dom lub mieszkanie, w którym mieszkasz, obowiązuje dodatkowy próg. Wierzyciel może żądać wyznaczenia licytacji, gdy egzekwowana należność główna stanowi co najmniej 1/20 sumy oszacowania, z wyjątkami, np. dla należności Skarbu Państwa albo za zgodą sądu (art. 952¹).
Krok 4. Pierwsza i druga licytacja
W egzekucjach wszczętych od 5 grudnia 2025 r. podstawową formą sprzedaży jest licytacja elektroniczna. Do egzekucji wszczętych wcześniej stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 2 ustawy z 9 października 2025 r., Dz.U. poz. 1518). Licytacja publiczna w sądzie odbywa się, gdy wierzyciel zażąda jej przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania (art. 952 § 2). Liczby są w obu formach takie same:
| Pierwsza licytacja | Druga licytacja | Podstawa | |
|---|---|---|---|
| Cena wywołania | 3/4 sumy oszacowania | 2/3 sumy oszacowania | art. 965, 983 KPC |
| Rękojmia | 1/10 sumy oszacowania | 1/10 sumy oszacowania | art. 962 § 1 KPC |
| Najmniejsze postąpienie | 1% ceny wywołania, w górę do pełnych złotych | 1% ceny wywołania | art. 978 § 2 KPC |
| Przykład: suma oszacowania 600 000 zł | cena wywołania 450 000 zł, rękojmia 60 000 zł, postąpienie od 4500 zł | cena wywołania 400 000 zł, rękojmia 60 000 zł, postąpienie od 4000 zł | wyliczenie |
W licytacji elektronicznej rękojmię wpłaca się na rachunek komornika najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu (art. 986⁵ § 1). Przetarg trwa 7 dni, zaczyna się i kończy w dzień roboczy między 9.00 a 14.00. Jeżeli w ostatnich 5 minutach ktoś przebije ofertę, koniec przesuwa się o kolejne 5 minut (art. 986⁷ § 2 i 3¹). W licytacji publicznej rękojmię składa się najpóźniej dzień przed przetargiem, który odbywa się ustnie pod nadzorem sędziego albo referendarza (art. 962 § 1, 972 § 1, 978 § 1).
Ty i Twoi najbliżsi nie możecie licytować (art. 976 § 1), a do odbycia przetargu wystarczy jeden licytant (art. 976 § 2).
Gdy na pierwszej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą (art. 983). Jeżeli i ona się nie uda, wierzyciel egzekwujący, wierzyciel hipoteczny albo współwłaściciel może w ciągu tygodnia wnieść o przejęcie nieruchomości za co najmniej 2/3 sumy oszacowania (art. 984). Gdy nikt jej nie przejmie, postępowanie się umarza, a nową egzekucję z tej nieruchomości można wszcząć dopiero po 6 miesiącach od drugiej licytacji (art. 985 § 1). Cena wywołania na pierwszej i drugiej licytacji
Krok 5. Przybicie
Przybicie to postanowienie sądu na rzecz licytanta z najwyższą ceną. Po licytacji publicznej sąd wydaje je na posiedzeniu jawnym, po wysłuchaniu licytanta i obecnych uczestników (art. 987). Po licytacji elektronicznej komornik najpóźniej w ciągu tygodnia przesyła sądowi protokół, a sąd albo referendarz wydaje postanowienie na posiedzeniu niejawnym w ciągu tygodnia od jego otrzymania (art. 986⁹ i 986¹⁰ § 1). Sąd odmówi przybicia m.in. przy uchybieniach, które mogły istotnie wpłynąć na wynik przetargu, albo gdy postępowanie podlegało zawieszeniu (art. 991). Na postanowienie co do przybicia przysługuje zażalenie (art. 997). Zaskarżenie przybicia i przysądzenia własności
Krok 6. Zapłata ceny i przysądzenie własności
Po uprawomocnieniu się przybicia komornik wzywa nabywcę, żeby w ciągu dwóch tygodni wpłacił cenę pomniejszoną o rękojmię złożoną w gotówce. Na wniosek nabywcy termin można wydłużyć, najwyżej do miesiąca (art. 967). Jeżeli nabywca nie zapłaci, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają (art. 969 § 1).
Po zapłacie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 § 1). Dopiero prawomocne przysądzenie przenosi własność na nabywcę i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia go w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń, bez nadawania klauzuli wykonalności (art. 999 § 1). Z tą chwilą wygasają prawa obciążające nieruchomość, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny (art. 1000 § 1). Wyjątki, np. służebność przesyłu, wymienia art. 1000 § od 2 do 4.
Krok 7. Podział sumy uzyskanej z licytacji
Po uprawomocnieniu się przysądzenia i postanowienia o kosztach komornik sporządza plan podziału (art. 1035). Kolejność jest ustawowa: najpierw koszty egzekucji, potem m.in. alimenty i część należności za pracę, dalej należności zabezpieczone hipoteką, podatki, a dopiero później wierzyciele egzekwujący i inne należności (art. 1025 § 1). Zarzuty wnosi się do komornika w terminie dwóch tygodni od doręczenia planu (art. 1027). Jeżeli po zaspokojeniu wszystkich coś zostanie, ta kwota przypada Tobie (por. art. 1025 § 7).
Krok 8. Opróżnienie lokalu
Prawomocne przysądzenie pozwala nabywcy żądać opróżnienia lokalu, także od Twoich domowników (art. 999 § 1 i art. 791 § 2). Komornik najpierw wzywa do dobrowolnego wykonania obowiązku w terminie wyznaczonym stosownie do okoliczności (art. 1046 § 1). Jeżeli to lokal, w którym mieszkasz, a nie masz tytułu prawnego do innego lokalu, komornik wstrzymuje się z czynnością, dopóki gmina nie wskaże Ci tymczasowego pomieszczenia. Nie wstrzyma się, gdy takie pomieszczenie wskaże wierzyciel, Ty albo osoba trzecia (art. 1046 § 4 i 5). Szczegóły: Po licytacji: opróżnienie lokalu i termin wyprowadzki.
Mieszkanie oszacowane na 520 000 zł i dług w hurtowni
Właściciel firmy remontowej nie zapłacił hurtowni za materiały. Hurtownia ma nakaz zapłaty na 60 000 zł należności głównej i kieruje egzekucję do jego mieszkania. Próg 1/20 sumy oszacowania (26 000 zł) jest przekroczony, więc wierzyciel może żądać licytacji.
- Opis i oszacowanie. Biegły wycenia mieszkanie na 520 000 zł. Dłużnik nie składa skargi, bo uważa, że „i tak nic to nie da”.
- Pierwsza licytacja. Cena wywołania 390 000 zł (3/4), rękojmia 52 000 zł, najmniejsze postąpienie 3900 zł. Nikt nie przystępuje do przetargu.
- Druga licytacja. Cena wywołania 346 666,67 zł (2/3). Licytant kupuje mieszkanie za 360 000 zł.
- Przysądzenie i podział. Z ceny komornik pokrywa koszty egzekucji i należność hurtowni z odsetkami. Reszta przypada dłużnikowi, ale mieszkanie sprzedano o 160 000 zł poniżej oszacowania, a nabywca może żądać opróżnienia lokalu.
Gdzie w tym procesie możesz się bronić
Najwięcej da się zrobić na początku: wniosek o wydzielenie części nieruchomości najpóźniej podczas opisu (art. 946 § 1) i skarga na opis i oszacowanie w ciągu dwóch tygodni (art. 950). Później zostaje m.in. zapłata należności z kosztami do zamknięcia przetargu (art. 981), skarga na przebieg przetargu elektronicznego w ciągu 3 dni (art. 986⁸ § 1), zażalenie na przybicie i przysądzenie (art. 997 i 998 § 2) oraz zarzuty do planu podziału w ciągu dwóch tygodni (art. 1027 § 2). Wszystkie sposoby zatrzymania licytacji zebrałem w artykule Jak zatrzymać licytację komorniczą.
Kiedy samodzielne działanie nie wystarczy
Każdy z tych środków dotyczy jednej egzekucji. Jeżeli prowadzisz firmę, a nieruchomość zajęło kilku wierzycieli, rozwiązaniem bywa postępowanie o zatwierdzenie układu. Od dnia obwieszczenia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych stosuje się odpowiednio art. 312 Prawa restrukturyzacyjnego (art. 226e w zw. z art. 226d): egzekucja z majątku dłużnika wszczęta wcześniej zostaje zawieszona z mocy prawa, a nowej nie można wszcząć. W ciągu czterech miesięcy trzeba złożyć wniosek o zatwierdzenie układu (art. 226g). Powiem wprost: jeżeli wierzyciel jest jeden, a Ty masz z czego zapłacić, wystarczy zwykle ugoda. Na bezpłatnej konsultacji przejrzę pisma od komornika i powiem, na jakim etapie jest Twoja sprawa i co jeszcze możesz zrobić.
Dlaczego warto zadzwonić, zanim komornik zrobi kolejny krok
Jestem radcą prawnym i licencjonowanym doradcą restrukturyzacyjnym. W Szałański i Partnerzy prowadzimy sprawy firm i osób, którym komornik zajął konto, pensję albo wyznaczył licytację.
Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i służy jednemu: żebyś wiedział, co w Twojej sprawie da się zrobić i jaką drogą. Jeśli wystarczy skarga albo ugoda z wierzycielem, powiem to wprost.
Najczęstsze pytania
Ile trwa licytacja komornicza nieruchomości?
Przepisy nie określają łącznego czasu, ale wyznaczają minimalne odstępy. Dłużnik ma 2 tygodnie na zapłatę po wezwaniu, termin licytacji może przypaść najwcześniej 2 tygodnie po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, a obwieszczenie ogłasza się co najmniej 2 tygodnie przed licytacją (art. 923, 952 § 1, 955 § 1 KPC). Sam przetarg elektroniczny trwa 7 dni.
Jaka jest cena wywołania na pierwszej i drugiej licytacji nieruchomości?
Na pierwszej licytacji cena wywołania to 3/4 sumy oszacowania (art. 965 KPC), na drugiej 2/3 (art. 983 KPC). Przy oszacowaniu 600 000 zł to odpowiednio 450 000 zł i 400 000 zł. Poniżej ceny wywołania nieruchomości kupić nie można.
Ile wynosi rękojmia przy licytacji komorniczej nieruchomości?
Rękojmia wynosi 1/10 sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC). W licytacji elektronicznej trzeba ją wpłacić na rachunek komornika najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu (art. 986⁵ § 1 KPC). Licytant, który wygra, a nie zapłaci ceny w terminie, traci rękojmię (art. 969 § 1 KPC).
Kiedy nabywca z licytacji staje się właścicielem nieruchomości?
Dopiero gdy uprawomocni się postanowienie o przysądzeniu własności (art. 999 § 1 KPC). Wcześniej musi uprawomocnić się przybicie, a nabywca musi zapłacić całą cenę (art. 998 § 1 KPC). Samo wygranie przetargu nie przenosi własności.
Czy po licytacji muszę od razu wyprowadzić się z mieszkania?
Nie od razu. Podstawą jest prawomocne przysądzenie własności, a komornik najpierw wzywa do dobrowolnego opróżnienia w wyznaczonym terminie (art. 999 § 1 i 1046 § 1 KPC). Jeżeli nie masz prawa do innego lokalu, komornik wstrzymuje się, dopóki gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczenia, chyba że wskaże je ktoś inny (art. 1046 § 4 i 5 KPC).
Czy dłużnik może kupić swoją nieruchomość na licytacji?
Nie. W przetargu nie mogą uczestniczyć dłużnik, jego małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo (art. 976 § 1 KPC). Dłużnik może natomiast do zamknięcia przetargu zapłacić należność z kosztami, a wtedy komornik umarza egzekucję (art. 981 KPC).
Czytaj dalej w poradniku
Jak zatrzymać licytację komorniczą, także w ostatnim tygodniu
Ile komornik weźmie przy licytacji nieruchomości?
Czy komornik może zająć udział w domu lub mieszkaniu?
Skarga na komornika: termin, wzór i czy wstrzymuje egzekucję
Restrukturyzacja a egzekucja komornicza: co się dzieje z komornikiemNie czekaj na kolejne pismo od komornika
Każdy tydzień zwłoki to kolejne zajęcia i mniej możliwości. Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: od poniedziałku do piątku, od 8:00 do 18:00.
Podstawa prawna (stan na 27 października 2026): Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468) art. 791, 923, 924, 925, 930, 931, 942, 945, 946, 948, 950, 952, 952¹, 953, 954, 955, 962, 965, 967, 969, 972, 976, 978, 981, 983, 984, 985, 986⁴, 986⁵, 986⁷, 986⁸, 986⁹, 986¹⁰, 987, 991, 997, 998, 999, 1000, 1025, 1027, 1035, 1046; Prawo restrukturyzacyjne (Dz.U. 2026 poz. 533) art. 226d, 226e, 226g, 312; Ustawa z 9 października 2025 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1518) art. 2 (przepis przejściowy). Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Wszystkie tematy poradnika.